Viktigt angående avtalen
En sak att ha med sig redan från början är att avtalen ännu inte är fastställda. Mycket av det som beskrivs här bygger på de remissversioner som publicerades i oktober 2024. De slutliga avtalen kan komma att se annorlunda ut och namnen kan till och med ändras innan de träder i kraft. Denna artikel kommer uppdateras i takt med att ny information kommer och självklart när de slutgiltiga versionerna är fastställda.
Vad är AB 25 och ABPU 25?
AB 25 och ABPU 25 är två nya standardavtal för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader som kommer att ersätta AB 04 och ABT 06.
AB 25
AB 25 står för “Allmänna Bestämmelser” för utförandeentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten. AB 25 kommer ersätta dagens AB 04 och används när beställaren ansvarar för projekteringen och entreprenören utför arbetet enligt färdiga handlingar, alltså en klassisk utförandeentreprenad.
ABPU 25
ABPU 25 står för “Allmänna bestämmelser för projekterings- och utförandeentreprenader” avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten. ABPU 25 kommer att ersätta dagens ABT 06 och används när entreprenören ansvarar för både projektering och utförande, alltså det vi i dag kallar totalentreprenad.
Lägg märke till namnbytet från ABT till ABPU. Det gamla "T" (för totalentreprenad) ersätts av "PU" (projekterings- och utförandeentreprenad). Begreppet "totalentreprenad" försvinner alltså helt ur terminologin. Det är ett medvetet val då målet är att avtalsnamnet ska spegla hur projekten faktiskt bedrivs, och minska risken för missförstånd.
Vem ligger bakom avtalen?
Standardavtalen tas fram av Byggandets Kontraktskommitté (BKK), en ideell förening med organisationer från hela byggsektorn som medlemmar. BKK arbetar med juridiken kring entreprenad- och konsultavtal. Svensk Byggtjänst ger ut och säljer avtalen på uppdrag av BKK, i både tryckt och digital form, och har även hanterat remissprocessen för arbetet gällande dessa kontrakt. Det finns idag tre stora standardavtal i branschen: AB 04 (utförandeentreprenader), ABT 06 (totalentreprenader) och ABK 09 (konsultuppdrag). Siffran anger det år avtalet lanserades. Arbetet med att revidera och ta fram AB 25 och ABPU 25 har pågått sedan mitten av 2010-talet.
När börjar AB 25 och ABPU 25 att gälla?
Det här är frågan alla ställer, det tråkiga svaret på den frågan är att det ännu inte finns något fastställt datum.
Tidslinjen ser ut så här:
- 15 oktober 2024: Remissversionerna av AB 25 och ABPU 25 publicerades.
- 28 februari 2025: Remissperioden avslutades. Drygt 200 remissinstanser lämnade in över 4 000 synpunkter.
- Sommaren 2025: Det ursprungliga målet för publicering. Den planen höll inte.
- Sommaren 2026: Den föregående kommunicerade prognosen. BKK:s ordförande har tidigare uttalat att arbetet kan vara klart tidigast sommaren 2026.
- Andra halvan av 2027: På BKK:s hemsida har de skrivit att “bedömningen är att nya avtal kommer ut tidigast under senare delen av 2027” och att de återkommer med nytt besked under hösten 2026.
Den stora mängden remissvar är en viktig förklaring till förseningen. BKK behöver gå igenom och väga in tusentals synpunkter innan de slutliga avtalen kan antas, och det tar tid.
Vad kommer de nya avtalen att heta?
Här finns en intressant komplikation som följer direkt av förseningen.
Siffran i ett standardavtals namn anger normalt det år avtalet lanseras. Eftersom remissversionerna togs fram med sikte på lansering 2025 fick de namnen "AB 25" och "ABPU 25". Men i takt med att lanseringen skjutits fram har det blivit oklart om namnen håller.
Om avtalen antas under 2026 är det troligt att de i stället döps om till AB 26 och ABPU 26. Skjuts lanseringen ännu längre fram har det till och med spekulerats i AB 27 och ABPU 27.
Inget av detta är officiellt bekräftat. "AB 25" och "ABPU 25" är de namn som används i dag, men var beredd på att slutprodukten kan heta något annat. Strukturen och innehållet lär dock i hög grad bestå då det är årtalet i namnet som är osäkert, inte själva avtalet (bortsett från ändringar som kommer baserat på synpunkter under remissperioden).
Hur skiljer sig AB 25 och ABPU 25 från AB 04 och ABT 06?
Det här är kärnan i förändringen. BKK har haft som uttalat mål att avtalen ska bli tydligare, mer användarvänliga och bättre anpassade till hur entreprenader faktiskt drivs i dag med ökat fokus på digitalisering, lojalitet, kommunikation och en sundare tvistelösning. Nedan går vi igenom de viktigaste nyheterna.
Ny struktur och kapitelindelning
Båda avtalen har fått en helt ny systematik och kapitelindelning. Bestämmelser har flyttats och grupperats om för att följa hur ett projekt typiskt fortskrider. Den som är van vid AB 04:s kapitelstruktur kommer att behöva lära sig var olika regler hör hemma i den nya strukturen.
Kommentarerna försvinner och ett separat "Motiv" kommer i stället
En av de mest påtagliga förändringarna är att de förklarande kommentarerna till de enskilda bestämmelserna tas bort. I AB 04 och ABT 06 finns kommentarer tryckta direkt intill paragraferna, vilket många använt som tolkningsstöd.
I AB 25 och ABPU 25 är tanken i stället att vissa kommentarer arbetas in i själva avtalstexten (vilket gör bestämmelserna mer detaljerade), medan övriga förklaringar samlas i ett separat dokument kallat “Motiv”. Motiv-dokumentet publiceras senare och har inte varit föremål för remiss.
Lojalitet och kommunikation blir bindande bestämmelser
I dagens avtal nämns parternas lojalitetsplikt och samverkan främst i förordet som inte är en formell del av avtalsvillkoren och därför inte kan åberopas som självständig grund vid avtalsbrott.
I AB 25 och ABPU 25 lyfts samverkan, lojalitet och kommunikation in som egna, bindande bestämmelser. Det innebär att kraven på en god kommunikation mellan parterna får faktisk juridisk tyngd på ett helt annat sätt än tidigare.
ÄTA-begreppet försvinner
Detta är kanske den förändring som får störst praktisk betydelse. Det djupt inarbetade begreppet ÄTA-arbeten (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten) fasas ut och istället införs två nya samlingsbegrepp:
- Ändring av entreprenaden – när beställaren ändrar omfattning, kvalitet eller utförande.
- Avvikande förhållande – när något oförutsett påverkar arbetet, exempelvis hinder, brister i handlingarna, felaktiga uppgifter eller oväntade markförhållanden. Notera att även "hinder" nu ryms inom detta begrepp.
Det återstår att se hur dessa kommer benämnas i dagligt arbete. Kan det vara så att “ÄTA”-begreppet kommer fortleva i dagligt tal?
Fast pris som utgångspunkt för ersättning
I AB 25 anges fast pris som den ersättningsform avtalet i grunden är skrivet för. Ska arbetet i stället utföras på löpande räkning behöver ersättningsreglerna anpassas och avtalet hänvisar till ett planerat separat regelverk för löpande räkning från BKK. Listan över vilka kostnader som är ersättningsgrundande har också utökats för bland annat arbetsledare, andra tjänstemän samt underentreprenörer och konsulter.
Ny ordning för tvistelösning genom "tvistetrappan"
Reglerna om tvistelösning har byggts ut rejält och är ett av de områden BKK lagt mest fokus på. De viktigaste nyheterna:
- En tvistetrappa införs. Oenigheter ska i första hand lösas mellan de närmast berörda i projektet. Om det inte fungerar kan frågan lyftas till en överläggning mellan parternas ombud. Löser inte heller ombuden frågan kan tvisten gå vidare till förenklad tvistelösning, allmän domstol eller skiljeförfarande.
- Överbesiktning som tvistelösningsväg tas bort i förslaget.
- Beloppsgränsen för skiljeförfarande höjs kraftigt från 150 prisbasbelopp i AB 04 till 500 prisbasbelopp. Det motsvarar i storleksordningen 30 miljoner kronor (år 2026). Konsekvensen är att fler tvister kan komma att avgöras i allmän domstol i stället för genom skiljedom, vilket bland annat påverkar kostnader och offentlighet.
Utökade möjligheter till hävning och uppsägning
Det införs en uttrycklig rätt till uppsägning och omständigheter som tidigare låg i hävningskatalogen flyttas. En nyhet är rätten till hävning vid befarat kontraktsbrott, det vill säga att när det står klart att ett avtalsbrott kommer att inträffa, behöver parten inte vänta tills det faktiskt skett.
Beställaren kan kräva åtgärd under pågående entreprenad
En annan praktiskt viktig nyhet är att beställaren ges möjlighet att kräva att fel och brister åtgärdas redan under pågående entreprenad och inte bara i efterhand vid besiktning.
Anpassning till digitaliseringen
Avtalen tar uttryckligen höjd för den digitalisering som skett i branschen, bland annat genom regler för hur digitala modeller ska hanteras inom ramen för en entreprenad. Det är ett område som helt saknades när AB 04 skrevs.
Vad betyder förändringen i praktiken?
För dig som arbetar med entreprenader innebär de nya avtalen att en hel del rutiner, mallar och tankesätt behöver ses över:
- Avtalsmallar och kontraktshandlingar måste uppdateras, eftersom hänvisningar till AB 04/ABT 06 och till ÄTA-begreppet inte längre kommer att stämma.
- Interna processer för ÄTA-hantering behöver göras om till de nya rutinerna för ändringar och avvikande förhållanden, med nya krav på underrättelser.
- Tvisthanteringen påverkas av tvistetrappan och de höjda beloppsgränserna.
- Kommunikation och dokumentation får större juridisk betydelse i och med de nya lojalitets- och kommunikationsbestämmelserna.
Samtidigt är det viktigt att komma ihåg att de grundläggande principerna, alltså riskfördelning, ansvar, tidsfrister och felhantering, i stor utsträckning lever vidare. Det är inte en revolution från grunden, utan en modernisering och tydliggörande av ett system som branschen redan känner väl.
Måste pågående entreprenader börja följa AB 25 och ABPU 25?
AB 25 och ABPU 25 är standardavtal, inte lagstiftning, och de gäller bara i den mån parterna har avtalat om dem. Ett kontrakt som hänvisar till AB 04 eller ABT 06 fortsätter att styras av just det avtalet genom hela projektet. De villkor ni kom överens om vid avtalstecknandet ligger fast och påverkas inte av att ett nytt standardavtal publiceras. Till skillnad från en ny lag eller en uppdaterad AFS finns det alltså ingen automatisk eller retroaktiv övergång. Pågående entreprenader behöver inte (och ska inte) plötsligt börja tillämpa de nya bestämmelserna mitt i projektet.
I praktiken innebär det att de nya avtalen blir aktuella först för nya kontrakt som tecknas efter lanseringen och där parterna väljer att hänvisa till AB 25 eller ABPU 25. Vill man tillämpa de nya reglerna på ett redan pågående uppdrag krävs att båda parter uttryckligen kommit överens om det, exempelvis genom ett tilläggsavtal. Resultatet blir att AB 04, ABT 06, AB 25 och ABPU 25 kommer att samexistera i branschen under många år och olika projekt kommer att lyda under olika avtalsgenerationer beroende på när och hur de upphandlades (precis som att AB 92 och ABT 94 levde kvar under fler år efter AB 04 och ABT 06 hade publicerats).
Vad bör du göra nu?
Eftersom avtalen ännu inte är fastställda är det för tidigt att skriva om alla sina kontrakt. Men det är inte för tidigt att förbereda sig: Håll dig uppdaterad. Följ BKK och Svensk Byggtjänst för besked om slutlig version, namn och lanseringsdatum eller skriv upp dig på vårt nyhetsbrev för att få senaste informationen. Kartlägg din egen exponering. Vilka mallar, rutiner och utbildningar berörs hos dig när de nya avtalen rullas ut? Ju tidigare du vet det, desto smidigare blir övergången. Planera kompetensutveckling. När avtalen väl är beslutade kommer behovet av utbildning i den nya terminologin och de nya reglerna att vara stort.
Vanliga frågor i korthet
Vad är skillnaden mellan AB 25 och ABPU 25?
AB 25 gäller utförandeentreprenader (beställaren projekterar) och ersätter AB 04. ABPU 25 gäller projekterings- och utförandeentreprenader (entreprenören projekterar och utför) och ersätter ABT 06.
Försvinner ABT 06?
ABT 06 är tänkt att ersättas av ABPU 25, men kommer i praktiken att leva kvar länge i befintliga och pågående avtal. Begreppet "totalentreprenad" utgår dock ur den nya terminologin.
Är ÄTA-begreppet helt borttaget?
Ja, i de nya avtalen ersätts ÄTA-terminologin av "ändring av entreprenaden" och "avvikande förhållanden".
När gäller de nya avtalen?
Inget fastställt datum finns. Det senaste uttalandet från BKK är att de tidigast kommer att vara fastställda under den senare delen av 2027.
Kommer de nya standardavtalen att heta "25"?
Osäkert. Eftersom lanseringen skjutits fram kan namnen komma att ändras till AB 26/ABPU 26 eller senare årtal. "25" är det aktuella arbetsnamnet.
Måste pågående entreprenader börja följa de nya avtalen?
Nej. Ett kontrakt som hänvisar till AB 04 eller ABT 06 fortsätter att styras av det avtalet. De nya avtalen blir aktuella först för nya kontrakt eller om båda parter uttryckligen kommit överens om att tillämpa dem.
Sammanfattning
AB 25 och ABPU 25 innebär den största moderniseringen av byggbranschens standardavtal på över två decennier. De ersätter AB 04 och ABT 06, inför en ny struktur, ersätter ÄTA med "ändring av entreprenaden" samt “avvikande förhållanden”, gör lojalitet och kommunikation till bindande regler, bygger ut tvistelösningen och anpassar avtalen till en digitaliserad bransch. Avtalen är ännu inte beslutade så tidpunkt och till och med namn är fortfarande öppna frågor, men förändringen är på väg, och den som börjar förbereda sig redan nu står betydligt bättre rustad när de väl träder i kraft.
Den här artikeln bygger på remissversionerna av AB 25 och ABPU 25 samt offentlig information om revideringsarbetet fram till sommaren 2026. Eftersom de slutliga avtalen ännu inte är antagna kan innehåll, struktur och namn komma att ändras. Kontrollera alltid mot de slutliga, publicerade avtalen när de släpps.
