Standardavtal, inte lag
Det finns ingen lag som i detalj styr hur ett kommersiellt byggprojekt ska avtalas mellan två företag. I stället har branschen själv tagit fram gemensamma villkor som parterna kan välja att använda. Bakom dessa står Byggandets Kontraktskommitté (BKK), en ideell förening där organisationer från både beställar- och entreprenörssidan är medlemmar. Svensk Byggtjänst ger ut och säljer avtalen på uppdrag av BKK.
AB 04 står för Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, och siffran visar att den aktuella versionen kom 2004. ABT 06 står för Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten och gavs ut 2006. Båda bygger vidare på versioner som funnits sedan mitten av 1900-talet.
Eftersom avtalen inte är lag gäller de bara om parterna uttryckligen har kommit överens om det, vanligtvis genom att förfrågningsunderlaget och kontraktet hänvisar till AB 04 eller ABT 06. Det är också viktigt att veta att avtalen är framtagna för affärer mellan näringsidkare. När en privatperson anlitar en hantverkare används i stället konsumentavtal som ABS 18 eller Hantverkarformuläret 17, och då gäller konsumenttjänstlagen.
AB 04: när beställaren står för projekteringen
AB 04 används vid utförandeentreprenader. I en sådan entreprenad tar beställaren, ofta med hjälp av anlitade konsulter, fram ritningar, beskrivningar och tekniska lösningar. Entreprenörens uppgift är sedan att bygga det som har projekterats.
Ansvarsfördelningen följer logiskt av upplägget. Entreprenören ansvarar för att arbetet utförs fackmässigt och enligt handlingarna, men inte för att själva lösningen är rätt vald. Om en konstruktion visar sig vara felaktigt projekterad är det i regel beställarens ansvar, medan ett fel som beror på dåligt utförande är entreprenörens ansvar.
Utförandeentreprenader är vanliga när beställaren vill ha stor kontroll över utformningen, till exempel i offentliga projekt eller där det finns höga krav på gestaltning och tekniska val.
ABT 06: när entreprenören tar helhetsansvaret
ABT 06 används vid totalentreprenader. Här beskriver beställaren främst vad som ska uppnås, genom funktionskrav och ett program för vad byggnaden eller anläggningen ska klara. Entreprenören ansvarar sedan för både projekteringen och utförandet.
Det innebär att entreprenören tar ett större ansvar, eftersom även de tekniska lösningarna blir dennes ansvar. Om byggnaden inte uppfyller de funktionskrav som avtalats spelar det ingen roll om felet ligger i ritningen eller i utförandet. Entreprenören svarar för helheten, med undantag för de delar som beställaren själv har föreskrivit.
För beställaren innebär en totalentreprenad färre gränssnitt att hantera och en tydlig motpart. Samtidigt minskar möjligheten att påverka detaljerna under projektets gång, eftersom entreprenören har frihet att välja lösningar inom ramen för funktionskraven.
Vad regleras i avtalen?
AB 04 och ABT 06 har samma grundläggande uppbyggnad med nio kapitel. De behandlar entreprenadens omfattning och utförande, organisationen med bland annat ombud och byggmöten, tiden för färdigställande, ansvar och avhjälpande av fel, ersättning för skada, ekonomiska frågor som betalning och säkerheter, besiktning, hävning av avtalet och slutligen tvistelösning.
Tillsammans ger kapitlen svar på de frågor som nästan alltid uppstår i ett byggprojekt. Vad händer om arbetet blir försenat? Vem står risken om något går sönder innan entreprenaden är överlämnad? Hur hanteras fel som upptäcks efter slutbesiktningen? Genom att använda ett standardavtal slipper parterna förhandla fram svaren från början i varje projekt.
Ändrings- och tilläggsarbeten
En central del av båda avtalen är reglerna om ändrings- och tilläggsarbeten, ofta förkortat ÄTA. Under ett byggprojekt uppstår nästan alltid behov av att ändra något eller lägga till arbeten som inte fanns med från början. Avtalen reglerar när beställaren har rätt att beställa sådana arbeten, hur entreprenören ska meddela att ett arbete ligger utanför kontraktet och hur arbetena ska ersättas. Oklarheter kring ÄTA är en av de vanligaste orsakerna till tvister i branschen, så det lönar sig att känna till reglerna väl.
Besiktning, garantitid och ansvar för fel
Besiktningar spelar en avgörande roll i båda avtalen. Vid slutbesiktningen avgörs om entreprenaden kan godkännas, och när den godkänts tar beställaren över entreprenaden. Därefter börjar garantitiden löpa. Enligt AB 04 och ABT 06 är garantitiden för entreprenaden fem år om inget annat har avtalats, medan en kortare garantitid gäller för vissa material och varor. Före garantitidens utgång genomförs en garantibesiktning.
Ansvaret upphör inte helt efter garantitiden. Entreprenören kan fortfarande ansvara för väsentliga fel som orsakats av vårdslöshet under en längre period, upp till tio år från godkänd slutbesiktning.
Avsteg och administrativa föreskrifter
Standardavtalen är tänkta att vara balanserade och fungera som en gemensam grund. I praktiken gör många beställare avsteg från dem i de administrativa föreskrifterna, som ofta skrivs med stöd av AMA AF. Där kan exempelvis garantitider, viten, betalningsvillkor och ansvar justeras. Den som läser ett förfrågningsunderlag bör därför alltid granska avstegen noga, eftersom de kan förändra riskfördelningen betydligt jämfört med vad standardavtalet säger.
Hur hänger avtalen ihop med arbetsmiljöansvaret?
AB 04 och ABT 06 reglerar det civilrättsliga förhållandet mellan beställare och entreprenör, men de påverkar inte vem som har ansvar enligt arbetsmiljölagen. Arbetsmiljöansvaret följer av lag och kan inte avtalas bort hur som helst.
Enligt arbetsmiljölagen har byggherren, alltså den som låter utföra byggnads- eller anläggningsarbete, ett eget ansvar för arbetsmiljön under både planering, projektering och utförande. Byggherren ska bland annat utse byggarbetsmiljösamordnare för planering och projektering, BAS-P, och för utförande, BAS-U. De närmare kraven finns i Arbetsmiljöverkets föreskrifter om projektering och byggarbetsmiljösamordning (AFS 2023:3).
Byggherren kan genom ett skriftligt avtal överlåta sitt arbetsmiljöansvar till en entreprenör som självständigt åtar sig att utföra uppdraget. Detta förekommer inte minst i totalentreprenader enligt ABT 06, där entreprenören redan ansvarar för projekteringen. En sådan överlåtelse måste dock göras uttryckligen och skriftligt. Att parterna har valt ABT 06 innebär inte i sig att arbetsmiljöansvaret har flyttats.
Oavsett entreprenadform har dessutom varje arbetsgivare kvar sitt ansvar för de egna anställdas arbetsmiljö, bland annat genom det systematiska arbetsmiljöarbete som regleras i AFS 2023:1.
AB 25 och ABPU 25: de nya avtalen som dröjer
AB 04 och ABT 06 har nu varit branschens grund i omkring två decennier. Under den tiden har byggprocesserna förändrats mycket, inte minst genom digitaliseringen, och rättspraxis har utvecklats. BKK påbörjade därför ett omfattande revideringsarbete redan 2016.
Hösten 2024 presenterade BKK förslag till nya standardavtal med arbetsnamnen AB 25, som ska ersätta AB 04, och ABPU 25, som ska ersätta ABT 06. ABPU står för Allmänna bestämmelser för projekterings- och utförandeentreprenader. Förslagen var ute på en öppen remiss fram till februari 2025, och intresset var stort. BKK fick in omkring 4 000 synpunkter från runt 200 remissinstanser.
Den ursprungliga planen var att de nya avtalen skulle lanseras sommaren 2025. Tidsplanen har sedan skjutits fram flera gånger på grund av det omfattande arbetet med remissvaren. Enligt BKK:s senaste bedömning kommer de nya avtalen ut tidigast under senare delen av 2027, och BKK har uppgett att ett nytt besked ska lämnas under hösten 2026. Om lanseringen sker 2027 är det troligt att avtalen får nya namn, exempelvis AB 27 och ABPU 27, men det är ännu inte fastställt.
Vad föreslås ändras?
Remissversionerna innehåller både strukturella och innehållsliga förändringar. Avtalen har fått en ny kapitelindelning, ett modernare språk och en uppbyggnad som är tänkt att vara mer pedagogisk. Förklarande texter ska i stället samlas i en separat kommentar i form av motiv.
Bland de innehållsliga nyheterna märks att en digital modell ska kunna vara en del av kontraktshandlingarna, vilket speglar hur många projekt redan i dag arbetar med BIM. Förslagen innehåller också nya regler för ändringar som ersätter dagens ÄTA-hantering, möjlighet till prisavdrag som alternativ till att avhjälpa fel och en garantitid på fem år för hela entreprenaden. Därtill betonas lojalitet och kommunikation mellan parterna tydligare, och det finns nya inslag kring miljö, arbetsmiljö, kvalitetsstyrning och förenklad tvistelösning.
Eftersom BKK fortfarande bearbetar remissvaren kan den slutliga utformningen skilja sig från förslagen. Det är därför klokt att följa utvecklingen men vänta med att anpassa rutiner och mallar tills de färdiga avtalen har publicerats. Vi har samlat det senaste om de nya avtalen i artikeln AB 25 och ABPU 25: senaste nytt om byggbranschens nya standardavtal.
Vad betyder förändringen för dig?
De nya avtalen kommer inte att ersätta de gamla automatiskt. Eftersom standardavtal bara gäller när parterna har kommit överens om dem, fortsätter pågående entreprenader att följa AB 04 eller ABT 06 till dess att de är avslutade. Först när nya kontrakt hänvisar till de nya avtalen börjar de tillämpas.
Branschen kommer dessutom att ställa om successivt. Under en övergångsperiod, som sannolikt sträcker sig över flera år, kommer gamla och nya avtal att användas parallellt. Den som arbetar med byggprojekt i dag behöver alltså fortsatt god kunskap om AB 04 och ABT 06, samtidigt som det blir allt viktigare att förstå vad som skiljer dem från efterträdarna.
Kunskap som gör skillnad i byggprojektet
Oavsett vilket standardavtal som gäller är det tydliga roller och ett fungerande arbetsmiljöarbete som lägger grunden för ett säkert och välplanerat projekt. Hos K-Utbildning kan du gå vår utbildning för BAS-P och BAS-U online, som ger dig kunskap om byggherrens ansvar och byggarbetsmiljösamordningens krav enligt AFS 2023:3. Vill du stärka det systematiska arbetsmiljöarbetet i hela organisationen är Bättre Arbetsmiljö (BAM) en bra grund för både chefer, skyddsombud och arbetsledare.
